租約及租契之分別:
租約及租契的內容一般都會包括租金、租期、起租日期、按金等等。租約的業主及租客只須在租約上簽署便可。但如果租期是超過三年，此租約在法律上便稱為租契。租契的業主及租客必須在一式兩份的租契上簽名、在簽名旁蓋上紅章及互相交換該租契。簽署租約或租契後之程序:
簽署租約或租契之後，都必須於簽署後三十日內呈交予稅務局打釐印 (在民事訴訟案件中，沒有打釐印的租約或租契可能不會被法庭接納為證據)，而租契亦必須於簽署後三十日內呈交予土地註冊處辦理註冊手續。另外，住宅用途物業的業主亦應在簽署租約或租契後一個月內，向差餉物業估價署呈交一份 「新租出或重訂協議通知書 (CR109)」。欠租的處理步驟
當業主面對租客欠租的情況時，應按照以下步驟進行處理：1. 檢查租約條款及確認欠租情況
首先，業主應檢查租約中有關租金支付的條款，特別是支付日期，確保租客確實未能按時繳納租金。一般來說，所有完善的住宅或非住宅物業的租約或租契，都必定會包括多項條款，其中一項條款會列明，若租客未能依時繳交租金，業主便有權終止租約或租契並收回物業。但即使租約或租契並無列明這條款，就住宅物業而言，根據香港法例 《業主與租客（綜合）條例》 第117條，任何在二零零二年十二月二十七日或之後訂立的租約或租契，該權利是會根據此法例而隱含於租約或租契內。就非住宅物業 而言，該權利是根據香港法例 《業主與租客（綜合）條例》 第126條 隱含於租約或租契內。此條例說明所有租約或租契均隱含租客須在到期日繳交租金的承諾，以及假若租客欠租超過十五天，即可視為違反合約，業主有權利終止租約或租契並追討欠租及收回物業。
2. 發出欠租通知
業主應以書面形式向租客發出欠租通知，要求其在指定期限內繳清所欠款項。這份通知應明確列明欠款金額、繳納期限及未繳納的後果。例如，通知可提及若未能在指定期限內繳清欠款，業主將考慮採取法律行動。這一步驟的目的是希望租客能夠在收到通知後，主動儘快清償欠款，以避免進一步的法律行動。
3. 嘗試協商解決
在正式啟動法律程序前，業主可考慮與租客進行協商，尋求解決方案，例如分期付款或延遲付款安排。這樣不僅可以節省時間和費用，還能減少雙方的矛盾。
追討欠租及收樓:
若租客未能在指定期限內繳清欠租並且雙方協商失敗，業主可在審裁處或法院追討欠租及申請收樓。1. 只追討欠租，但無意收樓，可在小額錢債審裁處或法院作出申索:
✅ 小額錢債審裁處：申索金額不超過$75,000；
✅ 區域法院：申索金額高於 $75,000 但不超過 300 萬元；
✅ 高等法院原訟庭：申索金額沒有上限。
在這個過程中，業主必須謹慎地準備相關的證明文件，包括已打釐印的租約、過去的付款記錄、未支付租金的記錄以及與租客之間的任何溝通記錄。法院將會安排聆訊的日期，業主需要在聆訊中向法庭陳述其追討欠租的理由。
2. 追討欠租，並同時申請收樓:
✅ 業主應盡快到土地審裁處或法院，追討欠租，並申請收樓，盡量減低損失。
✅ 區域法院：所欠租金不超過 300 萬元，而且有關物業的應課差餉租值不超過 32 萬元；
✅ 高等法院原訟庭：申索金額並無上限。
申請收樓程序主要分兩個階段:
第1 階段﹕向土地審裁處或法院申請管有令狀及財物扣押令。
第2 階段﹕向法庭的執達主任申請執行土地審裁處或法院的命令，並代表業主收回有關物業。
業主必須聯同執達主任前往有關單位，把 「遷出通知書」送達該單位佔用人並通知有關人士於7天內遷離該單位。如大門鎖上並沒人回應，便須把通知書張貼於門外。送達「遷出通知書」7天後，執達主任會安排業主收樓。若佔用人已離開該單位，該單位的管有權便交還予業主，但若該單位仍被佔用，執達主任便會通知佔用人已定的交還日期。到交還日期時，執達主任會聯同業主再前往有關單位收樓，如有需要，會安排鎖匠破門入內收回單位。
財物扣押令
業主向區域法院申請財物扣押令，用以扣押及售賣租客在出租物業內的財物，抵償欠租。但出租物業內的財物通常都不值錢，所以作出申請前，業主必須考慮清楚。或許只申請收樓比較實際。申請財物扣押令是以單方面的形式進行，即無須通知租客，而租客亦沒有機會作出抗辯。此乃防止租客移走在出租物業內的財物。業主須向法庭呈交一份誓章，以支持其申請。誓章內容大致包括租客姓名及地址、欠租情況和所欠金額等等。取得財物扣押令後，法庭執達主任便可進入相關物業，抄封屬於租客的財物，並將之售賣，以抵償欠租。
注意事項:
1. 避免非法驅逐行為業主不能在未經法律程序的情況下自行隨意進行收樓的行動，例如更換門鎖或移除租客物品。這類行為可能會觸犯刑法，並導致業主面臨賠償責任。
2. 保存相關證據
在整個處理過程中，業主應妥善保存所有相關的文件和通訊記錄，包括欠租通知和協商過程的記錄等，以便日後在法庭上作為證據使用。
結論
香港的欠租收樓程序涉及多個法律步驟，業主需謹慎處理並遵循法律流程，以保障自身權益並避免觸犯法律。在面對欠租問題時，建議業主首先嘗試與租客協商解決，如無法達成共識，再依循法律程序進行。透過了解相關法律規定，可有效減少糾紛的發生。為保障諮詢者的私隱，請不要將問題寫在此 Blog 內。
★★★ 如需要免費法律諮詢，請填寫諮詢表格、電郵或 WeChat 問題給蔡律師:
電郵: info@choilawyer.com
WeChat ID: choi_lawyer
